Como sucede en otras industrias, el real estate busca la forma de convertirse en refugio de inversión aún para quienes no tienen más de los US$50.000 que puede exigir el ticket para la compra de un departamento.
En este contexto, surgen alternativas para quien quiere refugiarse en ladrillos y aparecen fondos de inversión que apuestan a activos de la economía real como los inmuebles. “Es una herramienta que permite diversificar y es una buena cobertura contra la inflación con un vehículo regulado por la CNV con transparencia fiscal”, define Ramón García Llorente, Senior Associate en JLL, quien ayer lanzó la suscripción del primer fondo común de inversión inmobiliario multiproyecto: Dracma.
Se trata de la segunda emisión -la anterior se realizó en diciembre- y es una ampliación del fondo para construir un nuevo proyecto de casas en una zona top de Pilar cerca de barrios emblemáticos. Serán town houses de la desarrolladora Eidico y se construirán 136 casas de tres ambientes con 100 m² en dos etapas.
El proyecto Oliden joven ubicado en la zona más demandada de Pilar: tendrá town houses y es en el que invertirá el fondo de inversión
El objetivo es levantar $600 millones y realizar una serie de emisiones parciales hasta junio de 2024. “Un inversionista que entra ahora tiene un horizonte determinado de aproximadamente 18 meses, aunque puede salir en cualquier momento”, aclara García Llorente. Justamente una particularidad que tienen los fondos es que el inversor puede entrar y “salir cuando quiera”, porque da la posibilidad a sus inversores de vender su participación en el mercado secundario. “De esta forma se le da liquidez a un activo de naturaleza ilíquida como son los departamentos”, agrega John Walker, socio de Dracma.
La singularidad de este tipo de inversión es que no se adquiere una unidad sino que el inversor compra una cuotaparte de un fondo que, luego, se destina a emprendimientos inmobiliarios y, tal como anticipaba el ejecutivo, un tema clave: tiene fecha de salida.
Walker asegura que, en su fondo, “a los 18 meses se devuelve el capital ajustado por inflación más una rentabilidad en términos reales”.
La herramienta, poco utilizada en la Argentina, es muy popular en mercados como Perú, Colombia, México y Paraguay. “Al crear un circuito virtuoso a partir del financiamiento del mercado de capitales a la economía real, los gobiernos generalmente promueven la creación de estos instrumentos”, sigue la charla con LA NACION, Walker.
La Comisión Nacional de Valores (CNV) impulsa a que los fondos inviertan en activos de la economía real (CNV/)
Así hace referencia a una rareza en el país: si bien esta herramienta tomó impulso con la ley de financiamiento productivo sancionada en 2018, es una iniciativa que fue impulsada y sostenida por los todos los gobiernos de turno más allá de las banderas políticas.
Tal vez una de sus mayores fortalezas es, además de no tener la necesidad de contar con todo el dinero para cumplir con el ticket de un departamento, su transparencia impositiva. Esto significa que quienes invierten están exentos de los impuestos a las Ganancias y de Bienes Personales- “Estas ventajas impositivas son importantes porque son impuestos que no se pagan no solo cuando se realiza la inversión sino tampoco al momento de salir”, aclara Walker.
El objetivo de los empresarios es que accedan a inversiones en proyectos inmobiliarios de gran escala desde inversores institucionales- bancos, compañías de seguros, etc- hasta personas individuales.
¿Desde qué monto se puede entrar?
A la hora de hablar de montos, explican que para las personas individuales no hay un límite de ingreso pero suelen hacerlo a partir de los $500.000 – que inclusive pueden provenir del blanqueo de capitales en marcha-, mientras que para los inversores institucionales las exigencias son mayores: se requiere un mínimo de $20 millones
La primera emisión del fondo que se lanzará hoy se realizó en diciembre del año 2021, momento en el que se reunieron US$1,5 millones que se destinaron un proyecto de edificios llamado Torre Araus en Nueva Córdoba junto con el desarrollista Elyon. “Levantamos $300 millones, el equivalente de US$1,5 millones. El proyecto ya está en marcha y se están vendiendo unidades”, detalla Walker. Parte de esa inversión también se utilizó para la compra de la tierra de un emprendimiento que construirá la desarrolladora cordobesa Edisur en un proyecto con lotes de 370 metros cuadrados que tendrá casas tipo duplex.
En cuanto al emprendimiento Araus, de los 8425,47 m² en total, ya se encuentran desarrollados 75.745 m² y se entregaron 745 departamentos. El proyecto también tiene locales comerciales y cocheras.
García Llorente y Walker tienen como objetivo la ampliación del fondo y alcanzar los $10.000 millones hasta junio del 2024 (que es lo que tiene autorizado en la CNV) cuando comenzará la etapa de desinversión, es decir el horizonte de 18 meses del que hablaba García Llorente, más allá de que existe la flexibilidad de salir al mercado secundario antes. “Es muy ambicioso el objetivo aunque el recorrido, en general, del levantamiento de capital tiende a ser exponencial”, afirma.
Cambios claves
Sin duda “la frutilla del postre” que genera que los fondos sean una herramienta prometedora y gane adeptos en el tiempo es que se ampara en la Ley de Inversión Productiva 27.440, publicada en el año 2018, una norma clave porque terminó con la doble imposición -que implicaba que los inversores pagasen impuestos cuando entraban y salían de la inversión-.
Antes quienes invertían en un fondo pagaban Ganancias y Bienes Personales al entrar y salir de la inversión, hoy no (shutterstock/)
De hecho cuando se quitó esa doble imposición a este tipo de fondos, los primeros en crear los inmobiliarios fueron grupos económicos que contaban con el capital y un lugar donde invertirlo. Es decir, no necesitaban levantar fondos pero igual los conformaban. Un caso concreto fue el de Grupo Werthein para la adquisición de la tierra en el Tiro Federal en 2019 en lo que hoy se conoce como Parque de la Innovación. Es decir, estos fondos comenzaron a utilizarse por quienes ya tenían el capital concentrado.
Un foco distinto al de García Llorente y Walker que buscan diversificar. “Este es un fondo multiproyecto y multiemisión”, aclaran.
Para finalizar agregan otra ventaja: los inversores se ahorran el monitoreo de la base de obra y luego tener que ponerlo en alquiler, algo cada vez menos beneficioso. Además de que los costos transaccionales son más bajos: en la compra de un departamento parten desde el 10% de la operación inmobiliaria mientras que en este caso ronda el 1,5%, razón por la que incluso es una alternativa al plazo fijo.
